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Ci occupiamo della riqualificazione energetica degli edifici pubblici e privati in ottica eco-green, attuati attraverso interventi di miglioramento energetico e l’impiego di energie rinnovabili.
Roger Group affianca e supporta il committente in tutte le fasi del progetto e delle lavorazioni, attraverso le seguenti attività:
Il bonus 110 è un provvedimento che punta a spingere al massimo la riqualificazione energetica nel nostro paese, oltre a rilanciare il settore dell’edilizia, ed è stato introdotto a luglio 2020 con il Decreto Rilancio. Si tratta di una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati a partire dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2023.
Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio e sono escluse le nuove costruzioni. Infatti, gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile. Di fatto si agevolano i grossi interventi che migliorano la prestazione termica dell’edificio e quelli volti a ridurre il rischio sismico, secondo uno schema preciso confermato dall’Agenzia delle entrate.
Per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B), anche congiuntamente ad altri interventi di efficientamento energetico previsti dall’ecobonus. Se questo “salto” di 2 classi non è possibile, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica più alta, quindi per chi si trova nella classe energetica “A3” il superbonus viene riconosciuto con il passaggio alla “A4”. Tale passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato e questo documento ha una validità temporale di 10 anni.
Nel caso di interventi condominiali che tramite la sostituzione dell’impianto centralizzato non riescono ad assicurare la riduzione delle due classi, possono acceder al superbonus esclusivamente i condòmini che tramite altri interventi trainati o trainanti riescono ad ottenere il miglioramento per il singolo appartamento. Gli altri condòmini potranno usare l’ecobonus per la quota di loro spettanza, per la sostituzione dell’impianto centralizzato. Viceversa, se l’intervento a livello condominiale comporta il miglioramento delle due classi, non vengono fatte verifiche per ogni singolo appartamento che lo costituisce.
Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni anche quelli privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi raggiungano una classe energetica in fascia A.
Al momento esiste una suddivisione delle scadenze in base ai soggetti che li attuano, ma dovrebbero essere tutte unificate al 31 dicembre 2023 senza vincoli.
A prescindere dai limiti di spesa massimi previsti per ogni tipo di intervento, la detrazione massima che ogni contribuente può ottenere è pari all’imposta annua che dovrebbe versare. Se si è incapienti, la parte di detrazione non goduta non può esser recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso, ma può essere ceduta a terzi. La stessa soluzione può essere adottata da chi percepisce solo redditi tassati con imposta sostitutiva come la cedolare secca sugli affitti, o possiede la partita iva e ha adottato il regime forfettario. In questi casi, benché il contribuente paghi un’imposta, non può detrarre nulla dalla stessa. Pertanto, la soluzione della cessione del credito o dello sconto in fattura è sicuramente la più conveniente.
Il superbonus spetta a:
Se su di uno stesso immobile vengono eseguiti più interventi che danno diritto al Superbonus, la spesa massima detraibile è data dalla somma dei limiti di spesa fissati per ogni intervento. In pratica ogni intervento effettuato mantiene il proprio massimale di spesa, l’importante è che vengano contabilizzate distintamente le spese riferite ai diversi interventi. Nel caso in cui gli interventi agevolati comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità, per individuare il limite di spesa si fa riferimento alla situazione di partenza registrata in Catasto.
Per gli interventi condominiali, la spesa detraibile che spetta ad ogni condomino è fissata in base ai millesimi di parti comuni di sua competenza. Infatti, i limiti che variano in base al numero di unità immobiliari che costituiscono il condominio servono esclusivamente per calcolare la spesa massima complessivamente detraibile.
Per il calcolo della spesa massima agevolabile per uno specifico intervento, quando vengono considerate il numero di unità immobiliari coinvolte, si considerano anche le pertinenze.
La detrazione del 110% si applica anche alle spese funzionali all’esecuzione dell’intervento, quali l’acquisto di materiali, la progettazione e le spese professionali, perizie, installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali rimossi, Iva, imposta di bollo, diritti sui titoli abilitativi edilizi. Tuttavia, l’Agenzia ha chiarito che l’eventuale contributo pagato all’amministratore di condominio non rientra tra le spese detraibili.
Il bonus ti permette di ottenere una detrazione del 110% su due interventi, detti “trainanti“:
Effettuando almeno uno di questi interventi, sarà possibile includere nel bonus altri lavori di riqualificazione energetica, detti “trainati “:
Benché le nuove costruzioni non siano agevolabili con il superbonus, in caso di demolizione e ricostruzione è possibile accedere all’agevolazione ma solo per la parte di edificio ricostruita. L’ampliamento è escluso perché si configura come nuova costruzione, l’unico caso in cui è possibile ottenere il 110% con l’incremento di volume è con il sismabonus.
La detrazione spetta per una spesa massima:
Gli interventi antisismici che danno diritto alla detrazione del 110%, sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili su cui effettuare gli interventi. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3. Sono detraibili anche le spese sostenute per la realizzazione congiunta di sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici. Nel limite di spesa di 96.000 euro rientra anche il caso di “acquisto di case antisismiche”. Sono agevolabili con il superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento nell’ambito del sismabonus.
Gli interventi relativi al sismabonus devono essere asseverati da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
Il superbonus è alternativo al contributo per la ricostruzione e si calcola su tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dall’abitazione principale, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.
Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.
Ad esempio, se il condominio in cui hai la casa in montagna decide di utilizzare il 110% non hai problemi ad usufruirne anche per quella casa e quella in cui vivi. Allo stesso modo non è necessario usufruire del superbonus per l’abitazione principale, puoi scegliere di ristrutturare altri immobili, l’importante è che non siano più di due.
Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.
Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l’immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:
La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.
In caso di cessione dell’immobile su cui sono stati fatti interventi, le quote residue di superbonus passano all’acquirente salvo diverso accordo tra le parti, in caso di successione invece, passano all’erede che materialmente dispone dell’immobile.
Il Superbonus si applica solo in caso di sostituzione del vecchio impianto.
Sì. il nudo proprietario, in quanto titolare di diritti reali, può accedere al beneficio.
Possono inoltre beneficiare:
Per ogni intervento è possibile sfruttare interamente la detrazione prevista.
Sì. Le detrazioni sono valide in virtù dell’art. 121 del Decreto Rilancio.
il Superbonus consente di beneficiare di una detrazione pari al 110% delle spese sostenute: ciò significa che i soldi spesi per gli interventi verranno recuperati sotto forma di detrazione fiscale, cioè di sconto sulle tasse da pagare.
Il Superbonus consente però di beneficiare di un’ulteriore modalità di pagamento: lo sconto in fattura. Con questo strumento, l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura e il cittadino effettua così i lavori senza alcun esborso monetario.
L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in cinque quote annuali di pari importo.
Ad esempio, se il valore complessivo dei lavori è pari a 10mila euro e l’impresa decidesse di applicare uno sconto pari al 100% della fattura, si vedrà riconosciuto un credito di 11mila euro.
Alternativamente, il contribuente può sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (istituti di credito compresi).
Insomma, grazie al Superbonus 110% la persona che commissiona i lavori può:
Si. Come chiarito nella circolare dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, n. 24/E (cfr. paragrafo 4) “Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.”
Per approvare gli interventi che beneficiano del Superbonus è sufficiente che voti a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 333 millesimi. Nessuna unanimità, quindi.
Poiché per l’approvazione degli interventi che rientrano nel Superbonus 110% non occorre l’unanimità, si può procedere a detti lavori anche nel caso in cui uno o più condòmini siano contrari.
Precisazione:
In pratica, la votazione sul bonus non può intaccare le proprietà private di chi è contrario. La delibera sarebbe altrimenti invalida. Ad esempio, non si può obbligare il condomino contrario a cambiare la sua caldaia con una di ultima generazione.
Chiarito ciò, l’opposizione di uno o più condòmini potrebbe creare problemi per quanto riguarda la detrazione fiscale collegata al Superbonus 110%.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la legge prevede la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter quindi beneficiare del 110%.
La legge dice infatti che le deliberazioni dell’assemblea, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
In pratica, sono solo i condòmini favorevoli ad accollarsi le spese e a fruire del Superbonus 110%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori.
L’Agenzia delle Entrate specifica inoltre che, in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno fruito. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.
In sintesi: se un condomino è contrario al Superbonus 110%, gli interventi potranno essere ugualmente effettuati se deliberati dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Solo i favorevoli sosterranno le spese e beneficeranno delle agevolazioni tipiche del Superbonus.
Quindi, se un condomino vota contro il Superbonus 110, gli altri condòmini favorevoli possono comunque accedere al bonus facendosi carico della cessione del credito.
Affidati a Roger Group per una valutazione degli interventi da effettuare!
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